Investisseurs

Investir dans l'immobilier c'est à la fois protéger sa famille en faisant l'acquisition de sa résidence principale. Mais c'est aussi se constituer un patrimoine et compléter ses revenus une fois les emprunts remboursés et finalement préparer sa retraite.
Plusieurs dispositifs permettent également de réduire vos impôts et économiser près de 20% du montant investi.

Comparatif général des dispositifs fiscaux :

Tableau Comparatif

Les dispositifs à votre disposition :

  • Loi Duflot

    La loi Duflot permet Jusqu'à 60 000 € de réduction d'impôt si
    • Vous investissez dans un logement neuf respectueux des normes environnementales, pour un montant de 300 000 € au plus ;
    • Vous le louez à un tarif intermédiaire (20 % de moins que la moyenne du marché), avec un engagement de durée de 9 à 12 ans, à des locataires dont les ressources ne doivent pas dépasser un plafond déterminé ;
    • Vous avez droit à une réduction d'impôt de 17 à 20 % du montant de votre investissement immobilier, soit jusqu'à 60 000 € au total ;
    • La réduction d'impôt est étalée sur la durée de l'opération. Vous bénéficierez ainsi d'une économie d'impôt de 5 à 6 000 €/an pendant une dizaine d'année
    Attention : la réduction d'impôt Duflot entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par foyer.

    Loi Duflot : des zones et des plafonds adaptés et révisés par rapport au Scellier

    • Des plafonds de ressources des locataires plus bas que ceux du Scellier intermédiaire, pour favoriser les classes moyennes et modestes, principalement les foyers juste au-dessus du niveau des logements sociaux ;
    • Des loyers plafonnés à un niveau inférieur de 20 % à ceux du marché. Les loyers de référence seront d'abord arrêtés par les services de l'État ; dans un deuxième temps, ils seront établis agglomération par agglomération, grâce aux observatoires des loyers établis par le gouvernement ;
    • Un zonage spécifique qui fera que toutes les agglomérations ne pourront bénéficier du dispositif.
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  • Investir en LMP

    Le statut LMP

    Ce statut relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Loueur meublé professionnel, les conditions à remplir Le statut de LMP nécessite de remplir trois conditions :
    • être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
    • générer chaque année plus de 23 000 euros de recettes (TTC) ;
    • avoir des recettes supérieures qui excèdent 50% des revenus du foyer fiscal (y compris les pensions de retraite).

    Les avantages du statut LMP

    Le statut LMP offre en outre plusieurs avantages :
    • la récupération de la TVA (19,6%),
    • la défiscalisation des loyers perçus selon le montage,
    • l’exonération d’impôts sur les plus-values de cessions d’actifs si cette activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes ne dépassent pas 90 000 euros (TTC);
    • l’exonération d’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) s’il s’agit de l’activité principale,
    • Des allègements de droits de succession.
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  • Le Scellier-Bouvard : prolongé de deux ans

    L'avantage fiscal Scellier s'arrêtera le 31 décembre prochain. Mais un dispositif alternatif joue les prolongations : le Scellier-Bouvard qui se poursuit jusqu'au 31 décembre 2014. Il s'applique aux investissements locatifs réalisés dans des résidences avec services (résidences de tourisme, pour étudiants, pour seniors, pour personnes âgées dépendantes, etc.). Il permet de déduire 11 % du prix du logement sur neuf ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. En achetant un appartement de cette valeur dans une résidence service, l'investisseur déduit 33.000 € directement de ses impôts, à raison de 3.666 € par an. Aucune condition de loyers ou de ressources du locataire n'est à respecter. Attention : seules les résidences services ayant fait une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et ayant déjà enregistré une vente sont concernées par cet avantage fiscal. Autre atout de ces programmes : l'investisseur récupère la TVA versée lors de l'achat, soit une économie de 19,6 % sur le prix du logement. Par ailleurs, la gestion est assurée par une société spécialisée via un bail commercial qui garantit le remplissage locatif et le versement des loyers. Les investissements en résidences services rapportent en moyenne entre 3 et 4,5 % nets et bénéficient d'une forte demande locative, à condition de choisir un emplacement porteur.
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  • Le statut Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

    Si vous souhaitez vous constituer un revenu locatif, sans pour autant en faire votre activité principale, le LMNP est fait pour vous. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les contribuables pour qui la location de logements meublés n’est pas une véritable activité professionnelle, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).

    Louer meublé non professionnel, les conditions à remplir

    Le statut s’applique automatiquement quand :
    • le revenu locatif annuel tiré de la location en meublé est inférieur à 23.000 euros par an ;
    • l’activité représente moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (les revenus du patrimoine et les revenus fonciers ne sont pas pris en compte dans le calcul) ;
    • aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

    Fiscalité des plus-values

    Les plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières et non pas au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en meublé professionnels. Depuis le 1er février 2012, Les immeubles acquis sont donc totalement exonérés de plus-values immobilières après 30 ans de détention.

    LMNP et ISF

    Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).

    Récupération de la TVA

    La location en meublé est généralement exonérée de TVA. Si les loyers sont soumis à la TVA, le statut de LMNP peut permettre de récupérer la TVA si le logement est situé dans une résidence services ou une résidence de tourisme classée, EPHAD, que l'investisseur a conclu un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de l’établissement d’hébergement proposant au moins trois services para hôteliers (accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners et fourniture du linge de maison au choix).

    Amortissement du bien

    Le statut de LMNP permet de constater des dotations aux amortissements, qui sont utilisées chaque année pendant 30 ans pour réduire le résultat annuel.